環境的瑕疵について
ポイントは日常生活に支障があるかどうか
暴力団事務所・・同じ建物内にあるが外観では分からない場合には瑕疵ではない（売買東京地裁H14・8・27）別の場所だが近くで暴力団の事務所だと明らかな場合には瑕疵（売買判例時報1605号71頁）
騒音・・注意しても繰り返される、他の入居者からクレームが複数、生活に支障をきたすレベルは瑕疵（賃貸判例時報1898号64頁）
日照眺望・・借主が現地確認すれば当然気づく事柄の場合には瑕疵ではない（売買判例時報1643号170頁）
清掃工場、計画道路、自動車工場等音の出る事業所は、環境的瑕疵にあたる可能性あり
お客様へ答える為に調べた内容なので、面白いブログではありません。賃貸経営や物件を借りるときの参考にして下さい。ちなみに国土交通省では瑕疵物件のガイドライン作成中です。https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001327349.pdf
「心理的瑕疵」・・事件、事故、通常嫌悪する心理的欠陥がある
「環境的瑕疵」・・暴力団事務所、騒音、悪臭、物件自体ではなく周辺の欠陥
今回は心理的瑕疵について
「死体の状況」・・自死、事件は当然。自然死は除くが、腐乱化していた場合は含まれる。
「場所」・・部屋自体は当然。隣室でも瑕疵にあたる場合があり。（売買事例判例時報1971号130頁）
「時間の経過」・・特に定めなし。6年前の自死も含まれる。（売買事例判例時報1352号126頁）業界では2人目の入居者からは告知しなくてもよいとされている。
※知らずに入居した場合※
契約の目的が達せられないと認められれば、契約の解除が可能。貸主の責任は無過失法定責任なので、「前オーナーの時だから知らなかった」は通用しない。損害賠償は信頼利益のみなので、契約金返金と実費程度。精神的苦痛が認められたこともあり（賃貸判例時報2245号22頁）
※他の部屋からの賃料減額請求※
法的には減額義務なし
※遺族に修繕費を請求できるか※
連帯保証人は当然可能。遺族は相続するのであれば可能、相続放棄された場合には請求できない。請求可能金額は、①原状回復費②原状回復が終わるまでの賃料③本来の賃料からの減額分×5年分程度
入居時に保証会社の保証契約を結んでいる場合には、補償が出る場合あり。
